Cuota mensual, intereses y tasa de esfuerzo de una hipoteca.
Cuota mensual
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Coste total de intereses
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Tasa de esfuerzo
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Tu desglose
Se actualiza al instante| Concepto | Importe |
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El plazo, tu principal palanca
La cuota de una hipoteca combina la devolución del capital y los intereses sobre el capital pendiente. Al principio pagas sobre todo intereses, y hacia el final sobre todo capital. La palanca más potente es el plazo: alargarlo baja la cuota, útil para entrar en el umbral de esfuerzo, pero dispara el coste total de los intereses. Esta calculadora da la cuota sin incluir el seguro de hogar ni de vida que el banco suele vincular.
200.000 euros a 25 años al 3%
Para una hipoteca de 200.000 euros a 25 años al 3% de interés, la cuota mensual ronda los 948 euros y el coste total de los intereses supera los 84.000 euros a lo largo de la vida del préstamo. Con unos ingresos netos de 2.500 euros al mes, la tasa de esfuerzo es de alrededor del 38%, por encima del umbral prudente de un tercio, lo que el banco podría exigir garantías adicionales o un plazo mayor. Acortar el plazo sube la cuota pero reduce mucho los intereses.
¿Tipo fijo o variable?
Esta calculadora supone un tipo fijo constante durante toda la vida del préstamo. Con un tipo variable la cuota cambia según el euríbor, por lo que el coste total es incierto. Valora tu tolerancia al riesgo antes de elegir, y recuerda que los gastos de constitución y los seguros no están incluidos aquí.
Cómo se forma la cuota: la fórmula paso a paso
El sistema francés calcula la cuota mensual (PMT) con la fórmula de anualidad constante:
PMT = C x (i / (1 - (1 + i)^(-n)))
donde C es el capital prestado, i es el tipo de interés mensual (tipo anual dividido entre 12) y n es el número total de cuotas. Cada cuota se divide en dos partes: los intereses del mes, que equivalen al capital pendiente multiplicado por el tipo mensual, y la amortización de capital, que es la diferencia entre la cuota total y esos intereses. Al principio del préstamo la fracción de intereses es mayor porque el capital pendiente es elevado. Conforme vas amortizando capital, los intereses de cada cuota disminuyen y la fracción de capital aumenta. Este mecanismo explica por qué reducir el plazo unos pocos años puede suponer un ahorro de decenas de miles de euros en intereses acumulados.
Errores frecuentes al valorar una hipoteca
El más habitual es comparar solo la cuota mensual sin mirar el coste total de intereses. Una hipoteca a 30 años puede tener una cuota un 15% inferior a una a 20 años, pero terminar siendo bastante más cara en conjunto. Un segundo error es ignorar los seguros vinculados: el seguro de hogar obligatorio y el seguro de vida que el banco suele exigir para mantener el tipo de interés bonificado pueden sumar entre 600 y 1.500 euros anuales adicionales. El tercer error es no calcular la tasa de esfuerzo real sobre ingresos netos, no brutos: una cuota de 1.000 euros sobre un sueldo bruto de 3.000 euros parece un 33%, pero sobre el neto de unos 2.200 euros se convierte en un 45%, muy por encima del umbral recomendado. Por último, muchos compradores olvidan reservar entre un 10 y un 12% del precio de la vivienda para los gastos de compraventa: impuesto de transmisiones patrimoniales o IVA, notaría, registro y gestoría.