Compara el coste total de alquilar y de comprar sobre tu horizonte temporal. Cálculo simplificado, sin impuestos ni gastos de transacción.
Veredicto
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Coste total alquiler
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Coste neto compra
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Valor futuro del inmueble
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Capital hipotecario pendiente
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Ejemplo práctico: 900 EUR/mes de alquiler frente a un piso de 200.000 EUR a 10 años
Tomemos los valores por defecto de la calculadora y comprobemos los números a mano para que veas cómo funciona la fórmula.
Datos: alquiler mensual 900 EUR, subida anual 2%, precio 200.000 EUR, entrada 40.000 EUR, tipo hipotecario 3,5% anual, plazo 30 años, horizonte 10 años, revalorización 2% anual.
Coste del alquiler
Cada año el alquiler sube un 2%. El coste de cada año y es: 900 x 12 x (1,02)^y.
| Año | Alquiler anual (EUR) |
|---|---|
| 1 | 10.800 |
| 5 | 11.690 |
| 10 | 12.907 |
Sumando los 10 años: aproximadamente 118.257 EUR de coste total de alquiler.
Coste neto de compra
Capital hipotecario: 200.000 - 40.000 = 160.000 EUR. Tipo mensual i = 3,5/1200 = 0,002917. Numero de cuotas: 30 x 12 = 360. Cuota mensual = 160.000 x 0,002917 / (1 - (1,002917)^-360) = aproximadamente 718,47 EUR.
Cuotas pagadas en 10 anos: 718,47 x 120 = 86.216 EUR. Capital pendiente tras 120 cuotas: aproximadamente 123.883 EUR. Valor futuro del inmueble: 200.000 x (1,02)^10 = 243.798 EUR. Equidad neta = 243.798 - 123.883 = 119.915 EUR. Mantenimiento = 200.000 x 0,01 x 10 = 20.000 EUR. Coste neto compra = 40.000 + 86.216 + 20.000 - 119.915 = 26.301 EUR.
Con estos valores, comprar resulta mas economico que alquilar en este horizonte de 10 anos: la diferencia es de unos 91.956 EUR a favor de la compra. Cambia los valores y observa como el horizonte temporal y la revalorizacion inclinan la balanza.
Como funciona el calculo
El coste del alquiler es la suma de las cuotas anuales con subida acumulada. El coste neto de compra parte de la entrada, suma todas las cuotas hipotecarias pagadas dentro del horizonte y anade un 1% anual del precio como mantenimiento estimado. A ese total se le resta la equidad neta acumulada al final del horizonte: valor futuro del inmueble menos el capital hipotecario todavia pendiente. El calculo es previo a impuestos y no incluye gastos de escritura, notaria, registro ni IBI. Esos conceptos pueden suponer entre un 10% y un 15% del precio de compra, y conviene estimarlos por separado antes de tomar una decision.