Geben Sie Kaufpreis, Verkaufspreis und Haltedauer ein. Der Rechner ermittelt Makler- und Notarkosten, den steuerpflichtigen Gewinn sowie die Spekulationssteuer nach Paragraf 23 EStG.
Netto-Gewinn nach Steuern
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Bruttogewinn
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Ihre Aufschlüsselung
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Spekulationssteuer beim Hausverkauf: Die 10-Jahres-Frist
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss den erzielten Gewinn als privates Veraeusserungsgeschaeft nach Paragraf 23 EStG versteuern. Die Steuerhoehe richtet sich nach dem persoenlichen Einkommensteuersatz, der bis zu 42 Prozent betragen kann. Dieser Rechner verwendet pauschal 42 Prozent, was dem oberen Grenzsteuersatz entspricht. Liegt Ihr tatsaechlicher Steuersatz niedriger, faellt die Steuer entsprechend geringer aus. Sobald die Haltefrist von zehn vollen Jahren abgelaufen ist, entfaellt die Spekulationssteuer vollstaendig.
Eigennutzung als Ausnahme von der Spekulationssteuer
Selbst genuetzte Immobilien sind von der Spekulationssteuer befreit, wenn die Wohnung oder das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden unmittelbar vorangegangenen Kalenderjahren ununterbrochen selbst genutzt wurde. Diese Regelung gilt auch dann, wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist. Wer also 2023 eingezogen ist und 2025 verkauft, zahlt keine Spekulationssteuer, sofern die Eigennutzung durchgaengig bestand. Bei teilweiser Vermietung wird der steuerfreie Anteil entsprechend der Wohnflaeche oder Nutzungsdauer aufgeteilt.
Nebenkosten: Makler und Notar beim Verkauf
Neben der Spekulationssteuer mindern die Verkaufsnebenkosten den tatsaechlichen Erloesüberschuss. Die Maklercourtage liegt nach der Neuregelung 2020 typischerweise bei 3,57 Prozent des Verkaufspreises auf Verkaeuferseite, wenn Kaeufer und Verkaeufer die Courtage haefte-haefte teilen. Die Notargebuehren des Verkaeufers belaufen sich auf etwa 1,5 Prozent. Diese Kosten sind zugleich steuerlich als Veraeuszerungskosten absetzbar und reduzieren so den zu versteuernden Gewinn. Im Rechner werden beide Positionen direkt vom Bruttogewinn abgezogen, bevor die Spekulationssteuer berechnet wird.
Rechenbeispiel: Haus nach 6 Jahren verkaufen
Angenommen, Sie kaufen eine Immobilie fuer 300.000 Euro und verkaufen sie sechs Jahre spaeter fuer 420.000 Euro ohne Eigennutzung. Maklerkosten betragen 14.994 Euro (3,57 Prozent), Notargebuehren 6.300 Euro (1,5 Prozent). Der steuerliche Gewinn betraegt 420.000 minus 300.000 minus 14.994 minus 6.300, also 98.706 Euro. Darauf faellt Spekulationssteuer von 42 Prozent an, das sind 41.456 Euro. Ihr Nettogewinn nach Steuern und Nebenkosten liegt damit bei 57.250 Euro. Haetten Sie die Immobilie dagegen 10 Jahre gehalten oder selbst genutzt, entfiele die Steuer vollstaendig und der Nettogewinn wuerden auf 98.706 Euro steigen.