Verkaufen Sie eine Immobilie in Oesterreich? Geben Sie Verkaufspreis, Anschaffungspreis und Nebenkosten ein, um die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) von 30 Prozent auf den Veraeuerungsgewinn zu berechnen. Bei Hauptwohnsitzbefreiung entfaellt die Steuer vollstaendig.
ImmoESt (EUR)
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Rohgewinn
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ImmoESt (30 Prozent)
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Effektive Steuerquote
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Wie die Immobilienertragsteuer in Oesterreich funktioniert
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist seit 2012 in Paragraf 30 EStG geregelt und besteuert Gewinne aus privaten Grundstuecksveraeuerungen pauschal mit 30 Prozent. Besteuerungsgrundlage ist der Veraeuerungsgewinn, also der Unterschied zwischen Verkaufspreis und den urspruenglichen Anschaffungskosten einschliesslich Nebenkosten. Die Steuer gilt unabhaengig von der Besitzdauer, das heisst, es gibt seit der Reform keine steuerfreien Spekulationsfristen mehr fuer Neuvermoegen. Als Neuvermoegen gelten Grundstuecke, die nach dem 31. Maerz 2002 entgeltlich erworben wurden.
Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung
Die wichtigste Ausnahme ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Wer die Immobilie mindestens zwei Jahre unmittelbar vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz genutzt hat, zahlt keine ImmoESt. Alternativ reicht es, wenn in den letzten fuenf Jahren insgesamt mindestens fuenf Jahre Hauptwohnsitz vorlagen. Eine zweite Ausnahme ist die Herstellerbefreiung: Wer eine Immobilie selbst errichtet und dort durchgehend zwei Jahre gewohnt hat, ist ebenfalls befreit. Beide Befreiungen gelten nur fuer den selbst bewohnten Teil; vermietete Anteile bleiben steuerpflichtig.
Rechenbeispiel und praktische Hinweise
Wer eine Wohnung 2018 um 250.000 Euro kauft, 15.000 Euro Nebenkosten zahlt und sie 2025 um 400.000 Euro verkauft, erzielt einen Rohgewinn von 135.000 Euro. Die ImmoESt betraegt 30 Prozent davon, also 40.500 Euro. Der Nettoverkaeuferloese nach Steuer belaeuft sich auf 359.500 Euro. Die effektive Steuerquote bezogen auf den Verkaufspreis liegt bei etwa 10,1 Prozent. Bei Hauptwohnsitzbefreiung entfaellt die gesamte Steuer. Die ImmoESt wird in der Regel durch den Notar oder Rechtsanwalt (Parteienvertreter) einbehalten und an das Finanzamt abgefuehrt, der Verkaeufer erhaelt den Nettobetrag.
Altvermoegen und Pauschalregelung
Fuer sogenanntes Altvermoegen, also Grundstuecke, die vor dem 1. April 2002 entgeltlich erworben wurden, gilt eine vereinfachte Pauschalregelung. Als Anschaffungskosten koennen 86 Prozent des Verkaufspreises angesetzt werden, wodurch die Bemessungsgrundlage auf 14 Prozent sinkt. Die effektive Steuerbelastung betraegt damit 4,2 Prozent des Verkaufspreises. Fuer geerbte oder geschenkte Immobilien (Schenkungen ab 2016) gelten eigene Bewertungsregeln; hier empfiehlt sich im konkreten Fall die Beratung durch einen Steuerberater oder Wirtschaftspruefer, da Sonderkonstellationen den tatsaechlichen Steuerbetrag deutlich beeinflussen koennen.