Calcule o ganho liquido na venda do seu imovel em Portugal, apos comissao imobiliaria, IRS sobre mais-valias e outros custos de venda.
Ganho liquido na venda
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Comissao imobiliaria (c/ IVA)
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IRS sobre mais-valias
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Mais-valia bruta
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Ganho como % do valor venda
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O seu detalhe
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Custos na venda de imovel em Portugal
A venda de um imovel em Portugal implica varios custos que reduzem o ganho liquido do vendedor. A comissao imobiliaria e o principal custo variavel, calculada sobre o valor de venda e acrescida de IVA de 23%. O IRS sobre a mais-valia e calculado sobre 50% do ganho apurado (apos correccao monetaria), tributado a taxa marginal do vendedor. Os custos notariais da escritura de venda e do cancelamento da hipoteca (se existir) sao custos adicionais que podem variar entre 300 EUR e 800 EUR.
Exemplo de calculo de ganho liquido
Venda de imovel por 350.000 EUR, comprado em 2015 por 200.000 EUR, com comissao de 4%. Comissao imobiliaria com IVA: 350.000 x 4% = 14.000 EUR + IVA (3.220 EUR) = 17.220 EUR. Valor de aquisicao corrigido (coef. 1,18): 236.000 EUR. Mais-valia bruta: 350.000 - 236.000 - 17.220 = 96.780 EUR. Tributavel a 50%: 48.390 EUR. IRS a 37%: 17.904 EUR. Ganho liquido: 350.000 - 200.000 - 17.220 - 17.904 = 114.876 EUR.
Documentacao necessaria para vender imovel em Portugal
Para vender um imovel em Portugal e necessario: caderneta predial atualizada (obtida no Portal das Financas); certidao de teor do registo predial (obtida na Conservatoria); certificado de desempenho energetico (obrigatorio, emitido por perito qualificado); licenca de utilizacao (para imoveis construidos apos 1951); e certidao de nao divida de IMI (opcional mas recomendada). Se o imovel tiver hipoteca, o banco deve emitir um distrate (cancelamento da hipoteca) que e assinado na escritura de venda.
Frequently asked questions
Quais os custos a suportar pelo vendedor de imovel em Portugal?
Em Portugal, o vendedor de um imovel suporta principalmente: a comissao imobiliaria (quando ha mediacao imobiliaria), que tipicamente varia entre 3% e 5% do valor de venda mais IVA de 23%; o IRS sobre a mais-valia gerada na venda; e eventualmente os custos notariais de alteracao do registo predial. O Imposto de Selo e o IMT na aquisicao original sao custos do comprador original. Na praxis, os custos do notario na escritura de venda sao frequentemente repartidos entre comprador e vendedor por acordo, mas legalmente sao responsabilidade do comprador. O vendedor deve tambem liquidar qualquer saldo de IMI em divida antes da venda.
Qual e a comissao imobiliaria tipica em Portugal em 2026?
Em Portugal, a comissao imobiliaria para mediacao de venda de imovel urbano residencial situa-se tipicamente entre 3% e 5% do valor de venda, acrescida de IVA de 23%. Para um imovel de 300.000 EUR, a comissao a 4% seria 12.000 EUR mais IVA (2.760 EUR) = 14.760 EUR. As agencias imobiliarias de maior dimensao e portais como a ERA, a Century 21, a Remax e o KW praticam comissoes na banda dos 4% a 5%. Algumas plataformas digitais oferecem comissoes mais baixas (1,5% a 2,5%). A comissao e paga pelo vendedor no momento da escritura ou do sinal do CPCV, conforme acordado no contrato de mediacao.
E obrigatorio usar agencia imobiliaria para vender casa em Portugal?
Nao, em Portugal nao e obrigatorio usar uma agencia imobiliaria para vender um imovel. O proprietario pode efetuar a venda diretamente, poupando a comissao imobiliaria. Neste caso, o processo inclui: anunciar o imovel (em portais como Idealista, Imovirtual, Casas.sapo.pt), negociar diretamente com os compradores, assinar um contrato promessa de compra e venda (CPCV) com reconhecimento de assinaturas, e marcar a escritura notarial. Para a venda particular, e recomendavel o apoio de um solicitador ou advogado para verificar a documentacao do imovel (caderneta predial, certidao de teor, licenca de utilizacao).
Qual o prazo para o IRS sobre mais-valias da venda de habitacao em Portugal?
Em Portugal, o IRS sobre a mais-valia da venda de habitacao e declarado no Anexo G da declaracao Modelo 3, relativa ao ano em que a venda ocorreu, a entregar ate 30 de junho do ano seguinte. Se o vendedor pretender beneficiar da exclusao por reinvestimento em nova habitacao propria e permanente, deve declarar essa intencao no mesmo Anexo G, indicando que pretende reinvestir no prazo de 36 meses. O imposto e calculado e liquidado pela AT com base nos dados declarados, e deve ser pago nos prazos normais de pagamento do IRS.