Calculadora de Mais-Valia Imobiliaria em Portugal 2026
Calcule o IRS sobre a mais-valia na venda de imovel em Portugal 2026. Inclui coeficiente de desvalorizacao monetaria, 50% da mais-valia, e isencao por reinvestimento.
Calcule a mais-valia e o IRS a pagar na venda de imovel em Portugal. Introduza o valor de aquisicao, o ano de compra, encargos e o valor de venda.
IRS estimado sobre mais-valia
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Mais-valia bruta
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Mais-valia tributavel (50%)
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Valor corrigido de aquisicao
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Ganho liquido apos IRS
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O seu detalhe
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Valor
Como se tributa a mais-valia imobiliaria em Portugal
Em Portugal, a mais-valia imobiliaria e calculada como a diferenca entre o valor de venda e o valor de aquisicao corrigido pelo coeficiente de desvalorizacao monetaria, deduzidos os encargos admitidos. Os residentes singulares apenas pagam IRS sobre 50% desta mais-valia, que e englobada com os restantes rendimentos e tributada a taxa marginal. O coeficiente de desvalorizacao e publicado anualmente pela AT e reflete a evolucao dos precos ao consumidor, corrigindo o efeito da inflacao no valor de aquisicao historico.
Exemplo de calculo de mais-valia
Um imovel comprado em 2015 por 150.000 EUR, com coeficiente de desvalorizacao de 1,12 para 2026, tem um valor de aquisicao corrigido de 168.000 EUR. Com encargos dedutivel de 15.000 EUR (IMT, notario, obras), o valor de aquisicao total e 183.000 EUR. Se o imovel for vendido por 280.000 EUR, a mais-valia bruta e 97.000 EUR. Os 50% tributaveis sao 48.500 EUR. Para um contribuinte no escalao de 37%, o IRS seria cerca de 17.945 EUR.
Como reduzir a mais-valia imobiliaria em Portugal
Documente todas as obras de melhoramento realizadas nos ultimos 12 anos (com faturas). Considere o reinvestimento do produto da venda em nova habitacao propria e permanente para beneficiar da exclusao de tributacao. Se tem mais de 65 anos ou e reformado, verifique a possibilidade de reinvestir em produtos de seguranca social para isencao total. Guarde toda a documentacao de aquisicao (escritura, recibos de IMT e Imposto de Selo) pois e necessaria para calcular corretamente a mais-valia anos mais tarde.
Frequently asked questions
Como se calcula a mais-valia imobiliaria em Portugal?
A mais-valia imobiliaria em Portugal e calculada pela formula: mais-valia = valor de venda - (valor de aquisicao x coeficiente de desvalorizacao monetaria) - encargos com a aquisicao e alienacao - despesas de valorizacao nos ultimos 12 anos. O coeficiente de desvalorizacao monetaria e publicado anualmente pela AT e serve para corrigir a inflacao no valor de aquisicao. Por exemplo, um imovel comprado em 2010 por 150.000 EUR teria esse valor corrigido para cerca de 173.000 EUR usando o coeficiente de 2026 (aproximadamente 1,15), reduzindo a mais-valia tributavel.
Qual a taxa de IRS sobre mais-valias imobiliarias em Portugal?
Em Portugal, as mais-valias imobiliarias para residentes singulares sao tributadas apenas sobre 50% do valor da mais-valia apurada. Os 50% tributaveis sao englobados com os restantes rendimentos do contribuinte e tributados a taxa marginal do IRS. Assim, para um contribuinte no escalao de 48%, a taxa efetiva sobre a mais-valia seria 48% x 50% = 24%. Para nao residentes (exceto residentes em paises da UE ou EEE que optem pelo englobamento), a taxa e de 28% sobre 100% da mais-valia, sem a reducao para 50%. Em 2024, Portugal voltou ao regime de 50% para residentes, revertendo a tributacao total que vigorou entre 2023 e meados de 2024.
Quando existe isencao de mais-valias na venda de habitacao em Portugal?
Existem dois regimes principais de isencao de mais-valias na venda de habitacao propria e permanente em Portugal. O primeiro e a isencao total para maiores de 65 anos ou reformados que reinvistam o produto da venda em contratos de seguros vida, fundos de pensoes ou contribuicoes para regimes publicos de seguranca social, ate 6 meses apos a venda. O segundo e a exclusao de tributacao quando o produto da venda (ou a parte nao utilizada para reembolso do credito habitacao associado ao imovel vendido) e reinvestido na aquisicao de outra habitacao propria e permanente em Portugal, UE ou EEE, no prazo de 36 meses apos a venda ou de 24 meses antes da venda.
Quais os encargos dedutivel na calculo da mais-valia imobiliaria?
Na calculo da mais-valia imobiliaria em Portugal, sao dedutivel: o IMT e Imposto de Selo pagos na aquisicao; as despesas notariais e de registo; as comissoes imobiliarias pagas na venda; e as despesas de valorizacao do imovel realizadas nos ultimos 12 anos antes da venda, devidamente documentadas (obras de melhoramento, instalacao de equipamentos, etc.). Nao sao dedutivel as despesas correntes de manutencao (pintura, pequenas reparacoes) que sao ja dedutivel no regime do arrendamento. A documentacao de todas estas despesas e fundamental para reduzir a mais-valia tributavel.