Calculadora de Isencao por Reinvestimento Imobiliario em Portugal
Calcule a exclusao de tributacao de mais-valias por reinvestimento em habitacao propria e permanente em Portugal. Prazo de 36 meses e regras do artigo 10 do CIRS.
Calcule a poupanca de IRS por exclusao de tributacao da mais-valia quando reinveste o produto da venda de habitacao propria em nova habitacao propria e permanente em Portugal.
Poupanca de IRS com reinvestimento
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Proporcao reinvestida
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IRS com reinvestimento
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O seu detalhe
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Como funciona a exclusao por reinvestimento em Portugal
O regime de exclusao de tributacao por reinvestimento e um dos beneficios fiscais mais importantes para quem vende a sua habitacao propria e permanente em Portugal. A proporcao de exclusao e calculada dividindo o valor reinvestido pelo produto liquido da venda. Se reinvestir 100% do produto da venda, toda a mais-valia esta excluida de tributacao. O produto liquido da venda e o valor recebido deduzido do montante do credito habitacao que estava associado ao imovel vendido e que foi liquidado com o produto da venda.
Exemplo pratico de reinvestimento
Vende a sua HPP por 350.000 EUR. O credito habitacao em divida era 100.000 EUR, que foi liquidado com o produto da venda. O produto disponivel para reinvestimento e 250.000 EUR. Compra nova HPP por 220.000 EUR. A proporcao reinvestida e 220.000 / 250.000 = 88%. Sobre uma mais-valia de 80.000 EUR, a parte excluida e 80% x 80.000 = 64.000 EUR, e a parte tributavel e 16.000 EUR (mais 50% = 8.000 EUR tributaveis). A taxa de 37% resultaria num IRS de 2.960 EUR, face a um IRS sem reinvestimento de cerca de 14.800 EUR, uma poupanca de 11.840 EUR.
Regras importantes a observar
Declare a intencao de reinvestimento na declaracao de IRS do ano da venda, mesmo que o reinvestimento ainda nao tenha ocorrido. O prazo de 36 meses conta a partir da data da escritura de venda. O novo imovel deve ser em Portugal, na UE ou no EEE e deve tornar-se a residencia habitual do titular. O imovel vendido deve ter sido a residencia habitual no ano da venda ou nos 2 anos anteriores. Guarde toda a documentacao relevante (escrituras, comprovativo de domicilio fiscal).
Frequently asked questions
Como funciona a exclusao de tributacao por reinvestimento em Portugal?
O artigo 10 do Codigo do IRS estabelece que a mais-valia obtida na venda de habitacao propria e permanente (HPP) esta excluida de tributacao quando o produto da venda e reinvestido na aquisicao de outra HPP em Portugal, na UE ou no EEE, ou em obras de melhoramento numa HPP ja detida. O prazo para reinvestimento e de 36 meses apos a venda, ou de 24 meses antes da venda. Se o reinvestimento for apenas parcial, a exclusao de tributacao e proporcional: se reinvestir 60% do produto da venda, apenas 40% da mais-valia e tributavel. E fundamental que o imovel vendido seja habitacao propria e permanente, provada pela residencia fiscal do titular.
O produto da venda inclui o montante do credito habitacao a liquidar?
Sim, em Portugal, o calculo do reinvestimento tem em conta que parte do produto da venda e utilizada para reembolsar o credito habitacao associado ao imovel vendido. O valor sujeito a reinvestimento (e que determina a proporcao de exclusao de tributacao) e o produto da venda menos o montante do credito habitacao em divida no dia da venda. Por exemplo, se o imovel e vendido por 300.000 EUR e o credito em divida e 100.000 EUR, apenas 200.000 EUR estao disponiveis para reinvestimento. Se o mutuario reinvestir 180.000 desses 200.000 EUR, a exclusao proporcional sera de 90% da mais-valia.
Quais os requisitos para a isencao de mais-valias para idosos em Portugal?
Os contribuintes com 65 anos ou mais, ou os reformados de qualquer idade, podem beneficiar de uma isencao especial na venda de HPP se reinvestirem o produto da venda em contratos de seguros de vida (PPR), fundos de pensoes ou contribuicoes para o regime de seguranca social, no prazo de 6 meses apos a venda. Neste caso, a isencao e total e nao proporcional, o que pode ser mais vantajoso do que o reinvestimento em imovel para quem nao pretende adquirir nova habitacao. Esta opcao e especialmente relevante para quem se muda para lar ou para casa de familiares.
O que acontece se nao reinvestir dentro do prazo de 36 meses?
Se o contribuinte declarou intenção de reinvestir na declaracao de IRS do ano da venda mas nao completar o reinvestimento no prazo de 36 meses apos a venda, tera de apresentar uma declaracao de substituicao de IRS para o ano da venda, declarando a mais-valia na totalidade. Serao adicionados juros compensatorios calculados desde a data em que o imposto deveria ter sido pago. Inversamente, se reinvestir antes de apresentar a declaracao do ano da venda, pode logo declarar o reinvestimento e beneficiar da exclusao sem qualquer regularizacao posterior.