住み替え費用の全体像
住み替えでは売却時（仲介手数料・抵当権抹消登記費用）と購入時（仲介手数料・登記費用・不動産取得税・ローン手数料・保険料）の両方に費用が発生します。売却益には譲渡所得税が課されますが、居住用財産の3,000万円特別控除で大半のケースは非課税です。総費用は両物件の合算で数百万円になることが多く、事前に把握しておくことが重要です。
計算例
現在の住宅を3,500万円で売却（取得費2,800万円・売却費用140万円）、新居を5,000万円で購入（借入4,000万円）する場合、売却時諸費用約140万円、購入時諸費用約300万円、譲渡所得3,500万円-2,800万円-140万円=560万円（3,000万円控除で非課税）となります。必要自己資金は5,000万円-4,000万円+諸費用約440万円-売却手取り約3,360万円と概算できます。
住み替えの資金計画ポイント
売却価格とローン残高の差額（売却益）を正確に把握してから新居の予算を決めましょう。仮住まいが必要な場合は2重の引越し費用も計算に入れます。住み替えローンやつなぎ融資の活用も選択肢ですが、金利・手数料を比較検討することが大切です。
Frequently asked questions
- 自宅売却時の仲介手数料はいくらかかりますか？
- 自宅売却時の仲介手数料は売買価格の3%+6万円（税抜）が上限（400万円超の場合）です。消費税10%込みでは約3.3%+6.6万円が実質の手数料となります。例えば4,000万円の売却では（4,000万円×3%+6万円）×1.1=約138.6万円が仲介手数料の上限です。売主と買主の双方から受領できますが、それぞれからの受領は上限額内です。一部の不動産会社では仲介手数料を値引きしてくれるケースや、買取（不動産会社への直接売却）では仲介手数料が不要な場合もあります（ただし売却価格が市場価格の70%から80%程度になる場合が多い）。
- 自宅売却の譲渡所得税はどのくらいかかりますか？
- 自宅（居住用財産）の売却では「3,000万円特別控除」が使えます。売却益（譲渡所得）から3,000万円を控除できるため、大多数のケースで課税所得がゼロになります。譲渡所得=売却価格-(取得費+売却費用)で計算されます。取得費が不明の場合は売却価格の5%を概算取得費として使えます。3,000万円控除後も残る利益には長期（所有5年超）は20.315%、短期（5年以下）は39.63%の税率が適用されます。買い換える場合は「特定居住用財産の買換え特例」（課税繰り延べ）を使える場合もあります。
- 住み替えで買い先行と売り先行のどちらが有利ですか？
- 買い先行（先に新居を購入してから旧宅を売却）は希望する新居が見つかりやすく引越しが1回で済みますが、旧宅売却前に二重のローン負担が生じるリスクがあります。売り先行（先に旧宅を売却してから新居を探す）は資金計画が立てやすく二重ローンリスクを避けられますが、仮住まいが必要になる場合があります。住み替えローン（旧住宅ローン残高を新しい物件のローンに組み込む）や「つなぎ融資」を活用することで資金面の問題を緩和できる場合があります。市場環境・ローン残高・手元資金・希望エリアの需給バランスを総合判断することが重要です。
- 住み替え時に旧住宅のローン残高より売却価格が低い場合はどうなりますか？
- ローン残高より売却価格が低い状態を「オーバーローン」または「アンダーウォーター」といいます。この場合、売却代金だけではローンを完済できないため、差額（残債）を手元資金で補填するか、金融機関と「任意売却」の交渉が必要になります。任意売却は一般市場で売却して残債を整理する方法で、競売に比べて買主の選択肢が広く高値で売れる場合があります。住み替えローン（新居のローンに旧宅のローン残高を上乗せする商品）もありますが、審査が厳しく金利が高い場合があります。オーバーローンは特に購入から短期間での住み替えや価格下落エリアで起きやすいため、購入時点での売却シナリオも検討しておくことが大切です。