Comparez la charge fiscale d une SCI soumise a l impot sur le revenu et d une SCI soumise a l impot sur les societes. Saisissez vos loyers annuels, vos charges et votre tranche marginale pour voir l option la plus avantageuse.
Revenu net IR (apres impot)
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Loyers nets de charges
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Imposition IR (TMI + PS)
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Imposition IS (15 %)
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Recommandation
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Votre détail
Mise à jour en direct| Élément | Montant |
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Comment fonctionne la SCI a l IR
Dans une SCI translucide (a l IR), les revenus fonciers nets sont integres directement dans la declaration de revenus de chaque associe proportionnellement a leurs parts. Le revenu net imposable correspond aux loyers encaisses minus les charges deductibles : interets d emprunt, travaux, assurances, frais de gestion. Ce revenu est soumis a la tranche marginale d imposition de l associe, puis aux prelevements sociaux de 17,2 %. Avec un TMI de 30 %, la pression fiscale totale atteint 47,2 % du revenu net.
Comment fonctionne la SCI a l IS
La SCI opaque (a l IS) est une personne fiscale a part entiere. Elle calcule son benefice selon les regles des societes : charges deductibles identiques plus, avantage majeur, l amortissement du bien immobilier. Le taux reduit de 15 % s applique aux PME sur la fraction de benefice inferieure a 42 500 EUR. Si les associes souhaitent percevoir des revenus, les dividendes sont imposes au prelevement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, ce qui entraine une double imposition. La SCI a l IS est donc optimale si les benefices sont conserves dans la societe pour financer de nouveaux investissements.
Comparaison chiffree : exemple a 20 000 EUR de loyers
Avec 20 000 EUR de loyers, 5 000 EUR de charges et un TMI de 30 %, le revenu net imposable est de 15 000 EUR. A l IR, l impot total est de 7 080 EUR (47,2 %), laissant 7 920 EUR net. A l IS, l impot sur les societes est de 2 250 EUR (15 %), laissant 12 750 EUR dans la societe. Si ces 12 750 EUR sont distribues en dividendes, le PFU de 30 % preleve encore 3 825 EUR, soit un net final de 8 925 EUR. Sans distribution, le net IS est de 12 750 EUR, bien superieur a l IR. Ce simulateur calcule les deux scenarios pour vous aider a choisir.
Points de vigilance avant de choisir
Le choix IR vs IS est en principe irrevocable une fois l option IS exercee. Par ailleurs, la SCI a l IS amortit le bien, ce qui reduit la valeur nette comptable et augmente la plus-value imposable lors de la revente, calculee comme la difference entre le prix de vente et la valeur nette apres amortissements. A l IR, le regime des plus-values des particuliers avec abattements pour duree de detention est souvent plus favorable. Faites toujours realiser une simulation pluriannuelle avec un expert-comptable avant de choisir le regime fiscal de votre SCI.