Calculateur de plus-value immobilière 2025

Comment fonctionne la plus-value immobilière en France

Lorsque vous vendez un bien immobilier autre que votre résidence principale, la différence entre le prix de vente et le prix d'achat constitue la plus-value brute. Cette plus-value est soumise à deux prélèvements distincts : l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 % sur la base imposable. Mais la base n'est pas la plus-value brute : des abattements progressifs réduisent la part taxable à mesure que la durée de détention augmente.

Les abattements démarrent à la 6e année de détention. Pour l'IR, l'abattement est de 6 % par an de la 6e à la 21e année, soit 96 % au bout de 21 ans, et exonération totale à partir de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, la progression est plus lente : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année, avec exonération totale à 30 ans.

Exemple chiffré : vente 400 000 EUR, achat 250 000 EUR, 10 ans de détention

Prenons un bien acheté 250 000 EUR et revendu 400 000 EUR après 10 ans de détention. La plus-value brute est de 150 000 €. Après 10 années, l'abattement pour l'IR s'élève à 30 % et celui pour les prélèvements sociaux à 8,25 %.

Stratégie de cession : attendre 22 ou 30 ans

Passé 22 ans de détention, vous n'êtes plus redevable de l'impôt sur le revenu de 19 %. Il reste cependant les prélèvements sociaux de 17,2 % sur une base réduite. Pour une exonération totale de toute imposition, il faut attendre 30 ans de détention. Ces seuils peuvent influencer la décision de vente : vendre à 21 ans ou à 22 ans fait une différence significative sur l'IR, tout comme vendre à 29 ou à 30 ans pour les PS.

Prix d'achat : frais de notaire et travaux inclus

Le prix d'achat retenu pour le calcul n'est pas uniquement le prix du bien. Vous pouvez y ajouter les frais de notaire réels ou, par forfait, 7,5 % du prix d'achat. Les travaux réalisés peuvent également être déduits, soit pour leur montant réel sur justificatifs, soit forfaitairement à hauteur de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Ce calculateur utilise le prix d'achat brut saisi ; ajustez-le en y incluant ces majorations pour obtenir un résultat plus précis.

La surtaxe sur les plus-values élevées

Pour les plus-values imposables supérieures à 50 000 EUR, une surtaxe progressiva s'applique de 2 % à 6 % en plus du taux de 19 %. Ce calculateur n'intègre pas cette surtaxe et présente donc un résultat légèrement sous-estimé pour les cessions à plus-value très élevée.