Calculez le rendement locatif brut et net d'un bien : prix d'achat frais inclus, loyer mensuel et charges annuelles non récupérables. Résultat en pourcentage et loyer annuel.
Rendement locatif brut et net à partir du prix d'achat frais inclus, du loyer mensuel et des charges annuelles non récupérables.
Rendement brut
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Rendement net
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Loyer annuel
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Comment se calcule le rendement
Le rendement locatif mesure ce qu'un bien rapporte chaque année rapporté à son prix. On part du loyer annuel, c'est-à-dire le loyer mensuel multiplié par douze. Le rendement brut divise ce loyer annuel par le prix d'achat, frais inclus. C'est l'indicateur le plus rapide, mais il ignore tout ce que vous paierez en tant que propriétaire. Le rendement net retranche d'abord les charges annuelles non récupérables, celles qui restent à votre charge et ne sont pas refacturées au locataire, puis divise par le même prix. Comme les charges viennent en déduction, le rendement net est toujours inférieur ou égal au rendement brut, et il donne une image plus fidèle de la rentabilité réelle du bien, avant impôt.
Exemple chiffré
Prenons un appartement acheté 200 000 euros frais inclus, loué 800 euros par mois, avec 1 200 euros de charges annuelles non récupérables. Le loyer annuel vaut 800 multiplié par 12, soit 9 600 euros. Le rendement brut est 9 600 divisé par 200 000, soit 4,8 %. Le rendement net retranche d'abord les charges : 9 600 moins 1 200 égale 8 400 euros, puis 8 400 divisé par 200 000 donne 4,2 %. L'écart de 0,6 point entre brut et net correspond exactement au poids des charges sur le prix. Plus les charges sont élevées, plus le net s'éloigne du brut.
Élément
Valeur
Prix d'achat, frais inclus
200 000 EUR
Loyer mensuel
800 EUR
Loyer annuel (800 x 12)
9 600 EUR
Charges annuelles non récupérables
1 200 EUR
Rendement brut (9 600 / 200 000)
4,8 %
Rendement net ((9 600 - 1 200) / 200 000)
4,2 %
Ce calcul reste une première approche. Il ne tient pas compte du financement, des éventuels mois de vacance locative, ni de la fiscalité des loyers, qui dépend de votre régime et de votre situation. Pour comparer plusieurs biens entre eux, le rendement net de charges donne déjà une base bien plus solide que le seul rendement brut souvent mis en avant dans les annonces.
Frequently asked questions
Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat, sans rien déduire. Le rendement net retranche d'abord les charges annuelles non récupérables (taxe foncière, assurance, frais de gestion, copropriété restant à votre charge) avant de diviser par le prix. Le net est toujours inférieur ou égal au brut et reflète mieux ce que le bien rapporte réellement, avant impôt.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le prix ?
Oui. Pour un calcul réaliste, le prix d'achat doit être frais inclus : prix du bien, frais de notaire, frais d'agence et éventuels travaux. Plus le prix retenu est complet, plus le rendement affiché correspond à votre effort financier réel. Ce calcul ne tient pas compte de la fiscalité des loyers, qui dépend de votre situation.
Quel rendement locatif net est considéré comme satisfaisant en France ?
Un rendement net de charges compris entre 3 % et 5 % est courant pour un bien en zone urbaine dense (Paris, Lyon, Bordeaux). Les biens en ville moyenne ou en zone rurale peuvent atteindre 6 % à 8 %, mais avec un risque de vacance locative plus élevé. Un rendement net inférieur à 2 % couvre difficilement les charges et le coût du crédit dans un environnement de taux normalisé.
Ce calculateur prend-il en compte la vacance locative ?
Non. Le calcul suppose que le bien est loué 12 mois par an au loyer saisi. Pour intégrer une vacance estimée, réduisez le loyer mensuel en proportion : par exemple, pour une vacance d'un mois par an, saisissez 11/12 du loyer mensuel réel, soit environ 91,7 % du montant nominal. Cette correction donne un rendement plus conservateur et plus proche de la réalité.