Rendement locatif brut et net à partir du prix d'achat frais inclus, du loyer mensuel et des charges annuelles non récupérables.
Rendement brut
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Rendement net
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Loyer annuel
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Comment se calcule le rendement
Le rendement locatif mesure ce qu'un bien rapporte chaque année rapporté à son prix. On part du loyer annuel, c'est-à-dire le loyer mensuel multiplié par douze. Le rendement brut divise ce loyer annuel par le prix d'achat, frais inclus. C'est l'indicateur le plus rapide, mais il ignore tout ce que vous paierez en tant que propriétaire. Le rendement net retranche d'abord les charges annuelles non récupérables, celles qui restent à votre charge et ne sont pas refacturées au locataire, puis divise par le même prix. Comme les charges viennent en déduction, le rendement net est toujours inférieur ou égal au rendement brut, et il donne une image plus fidèle de la rentabilité réelle du bien, avant impôt.
Exemple chiffré
Prenons un appartement acheté 200 000 euros frais inclus, loué 800 euros par mois, avec 1 200 euros de charges annuelles non récupérables. Le loyer annuel vaut 800 multiplié par 12, soit 9 600 euros. Le rendement brut est 9 600 divisé par 200 000, soit 4,8 %. Le rendement net retranche d'abord les charges : 9 600 moins 1 200 égale 8 400 euros, puis 8 400 divisé par 200 000 donne 4,2 %. L'écart de 0,6 point entre brut et net correspond exactement au poids des charges sur le prix. Plus les charges sont élevées, plus le net s'éloigne du brut.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Prix d'achat, frais inclus | 200 000 EUR |
| Loyer mensuel | 800 EUR |
| Loyer annuel (800 x 12) | 9 600 EUR |
| Charges annuelles non récupérables | 1 200 EUR |
| Rendement brut (9 600 / 200 000) | 4,8 % |
| Rendement net ((9 600 - 1 200) / 200 000) | 4,2 % |
Ce calcul reste une première approche. Il ne tient pas compte du financement, des éventuels mois de vacance locative, ni de la fiscalité des loyers, qui dépend de votre régime et de votre situation. Pour comparer plusieurs biens entre eux, le rendement net de charges donne déjà une base bien plus solide que le seul rendement brut souvent mis en avant dans les annonces.