Calculateur du régime micro-foncier 2025

Exemple chiffré : 12 000 EUR de loyers bruts

Pour un bailleur percevant 12 000 € de loyers bruts annuels, le régime micro-foncier s\'applique car ce montant est inférieur au seuil de 15 000 EUR. L\'abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement.

L\'abattement forfaitaire de 30 % ramène le revenu imposable à 8 400 €, soit 70 % des loyers bruts. Ce revenu est ensuite ajouté aux autres revenus du foyer fiscal et imposé au barème progressif de l\'impôt sur le revenu.

Comment fonctionne le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est un régime simplifié de déclaration des revenus fonciers. Il s\'adresse aux propriétaires bailleurs dont les loyers bruts annuels n\'excèdent pas 15 000 EUR et dont les biens ne relèvent pas d\'un régime particulier (monuments historiques, Malraux, régimes de défiscalisation spécifiques). En pratique, il suffit de reporter le montant brut des loyers en case 4BE de la déclaration de revenus 2042 : l\'administration fiscale applique elle-même l\'abattement de 30 % pour déterminer le revenu foncier net imposable.

L\'abattement de 30 % est censé couvrir forfaitairement toutes les charges liées au bien : taxe foncière, intérêts d\'emprunt, frais de gestion, primes d\'assurance, dépenses d\'entretien et de réparation. Si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers bruts, le régime réel est plus avantageux, même en dessous du seuil de 15 000 EUR. Dans ce cas, vous pouvez opter pour le régime réel : cette option est irrévocable pendant trois ans.

Seuil de 15 000 EUR et passage au régime réel

Dès que les loyers bruts annuels dépassent 15 000 EUR, le régime réel d\'imposition devient obligatoire. Le bailleur doit alors remplir une déclaration 2044 et déduire ses charges réelles au lieu de bénéficier de l\'abattement forfaitaire. Le déficit foncier éventuellement constaté peut s\'imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 EUR par an (ou 21 400 EUR pour certains travaux de rénovation énergétique), avec report des excédents sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le relèvement de l\'abattement à 50 % avait été envisagé lors des discussions budgétaires, mais n\'a pas été retenu dans la loi de finances 2025. Le taux de 30 % reste donc en vigueur pour l\'imposition des revenus de 2025.

Biens exclus du régime micro-foncier

Certains biens ne peuvent pas bénéficier du micro-foncier, même si les loyers restent inférieurs à 15 000 EUR : les immeubles classés monuments historiques, les biens sous régime Malraux, les logements neufs sous régime Scellier, Borloo ou Robien encore en cours d\'amortissement, et les propriétés dont les revenus sont déjà soumis à un abattement spécifique prévu par la loi. Pour ces biens, le régime réel est obligatoire quelle que soit la somme des loyers perçus.

Micro-foncier et prélèvements sociaux

Le revenu foncier imposable calculé après abattement de 30 % est soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). Ces prélèvements s\'appliquent en plus de l\'impôt sur le revenu calculé au barème progressif. Pour 8 400 € de revenu imposable, les prélèvements sociaux s\'élèvent à environ 1 445 € avant prise en compte de la déductibilité partielle de la CSG.