Calculateur de déficit foncier 2025

Exemple : déficit foncier de 15 000 €, sans travaux énergétiques

Pour un déficit foncier de 15 000 € sans travaux de rénovation énergétique éligibles, le plafond d'imputation sur le revenu global est de 10 700 €. L'imputation sur le revenu global s'élève donc à 10 700 €. Le reste, soit 4 300 €, est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Avec des travaux de rénovation énergétique éligibles (passage d'une classe E, F ou G vers la classe A, B, C ou D), le plafond est porté à 21 400 €. Dans ce cas, l'intégralité du déficit de 15 000 € s'impute sur le revenu global, et aucun montant n'est reportable.

Comment fonctionne le déficit foncier

Le déficit foncier naît lorsque les charges déductibles liées à un bien immobilier locatif dépassent les revenus fonciers perçus au cours de l'année. Les charges concernées sont les travaux de réparation et d'entretien, les frais de gestion, les primes d'assurance, la taxe foncière et d'autres frais courants. Les intérêts d'emprunt font l'objet d'un traitement distinct : ils ne peuvent jamais alimenter la part du déficit imputable sur le revenu global.

Le mécanisme d'imputation opère en deux temps. Dans un premier temps, les charges déductibles autres que les intérêts d'emprunt viennent réduire les revenus fonciers. Si ces charges excèdent les revenus fonciers bruts, l'excédent constitue un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite du plafond annuel. Dans un second temps, les intérêts d'emprunt viennent en déduction des revenus fonciers restants, et leur éventuel excédent est uniquement reportable sur les revenus fonciers futurs.

Le plafond majoré pour la rénovation énergétique

Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires qui réalisent des travaux permettant de faire passer leur bien d'une étiquette énergétique E, F ou G à une étiquette A, B, C ou D bénéficient d'un plafond d'imputation doublé à 21 400 € pour les années 2023, 2024 et 2025. Ce dispositif vise à accélérer la rénovation du parc immobilier locatif, qui concentre une part importante des passoires thermiques. Pour en bénéficier, il faut pouvoir justifier du DPE avant et après travaux, attestant le changement de classe énergétique.

Règles de report du déficit

La fraction du déficit qui dépasse le plafond applicable n'est pas définitivement perdue. Elle est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce report s'impute en priorité sur l'année immédiatement suivante : si les revenus fonciers de cette année sont insuffisants pour absorber l'intégralité du report, le solde est à nouveau reporté sur l'année d'après, et ainsi de suite pendant dix ans. En revanche, si le bien est vendu avant l'expiration de ce délai, les déficits en attente d'imputation sont définitivement perdus.

Condition de maintien de la location

Pour conserver le bénéfice de l'imputation sur le revenu global, le propriétaire doit maintenir le bien en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. En cas de cession ou de cessation de location avant ce terme, l'administration fiscale peut remettre en cause l'avantage obtenu et procéder à un redressement.