Calcula cuánto rinde en realidad un inmueble en alquiler, tanto en términos brutos como descontando costes y gastos de compra.
Rentabilidad bruta
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Rentabilidad neta
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Beneficio neto anual
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Alquiler anual
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Inversión total
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Ejemplo práctico: piso de 200.000 EUR con alquiler de 900 EUR al mes
Tomemos los valores por defecto de la calculadora para ver cómo se obtienen los dos indicadores paso a paso.
Datos: precio de compra 200.000 EUR, gastos de compra 14.000 EUR (ITP, notaría, registro), alquiler mensual 900 EUR, costes anuales 2.400 EUR (IBI, comunidad, seguro del hogar).
Rentabilidad bruta
El alquiler anual es 900 x 12 = 10.800 EUR. La rentabilidad bruta divide ese ingreso entre el precio de compra:
Rentabilidad bruta = 10.800 / 200.000 = 0,054 = 5,40%
Rentabilidad neta
El beneficio neto anual descuenta los costes del alquiler anual: 10.800 - 2.400 = 8.400 EUR. La base de la inversión suma el precio más los gastos de compra: 200.000 + 14.000 = 214.000 EUR. La rentabilidad neta es:
Rentabilidad neta = 8.400 / 214.000 = 0,039252... = 3,93%
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Precio de compra | 200.000 EUR |
| Gastos de compra | 14.000 EUR |
| Inversión total | 214.000 EUR |
| Alquiler mensual | 900 EUR |
| Alquiler anual | 10.800 EUR |
| Costes anuales | 2.400 EUR |
| Beneficio neto anual | 8.400 EUR |
| Rentabilidad bruta | 5,40% |
| Rentabilidad neta | 3,93% |
La diferencia entre bruta y neta es significativa: casi 1,5 puntos porcentuales que representan los costes reales del inmueble. Cuanto más completo sea el desglose de costes que introduces, más útil resulta la rentabilidad neta para comparar entre oportunidades de inversión.
Cómo funciona el cálculo
La rentabilidad bruta es la más sencilla: toma el alquiler mensual, lo multiplica por 12 para obtener el ingreso anual, y lo divide entre el precio de compra. El resultado se expresa en porcentaje. No descuenta ningún gasto y sirve como primera criba rápida entre inmuebles.
La rentabilidad neta es más precisa. Al alquiler anual le resta los costes anuales del inmueble (IBI, cuota de comunidad, seguro, mantenimiento, posibles periodos vacantes) para obtener el beneficio neto. Ese beneficio se divide entre la inversión total, que suma el precio de compra más los gastos asociados a la operación (impuesto de transmisiones patrimoniales o IVA, notaría, registro). El resultado refleja cuánto ganas realmente por cada euro comprometido en la operación.
Ambos indicadores son brutos antes de IRPF. Los rendimientos del capital inmobiliario tributan en la declaración de la renta, con posibles reducciones según el uso del inmueble. Consulta a un asesor fiscal para conocer el impacto en tu situación concreta.