Kaufpreis, Mieteinnahmen und Finanzierungsparameter eingeben, Bruttorendite, Nettorendite und Eigenkapitalrendite fuer Ihr Schweizer Mietobjekt sofort berechnen.
Nettorendite (% p.a.)
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Bruttorendite
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Reinertrag CHF/Jahr
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Eigenkapitalrendite
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Jaehrliche Betriebskosten
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Wie berechnet sich die Nettorendite bei Schweizer Mietobjekten?
Die Nettorendite ergibt sich, indem vom Kaufpreis saemtliche Betriebskosten abgezogen werden. Ausgangspunkt sind die effektiven Mieteinnahmen nach Leerstandsabzug. Davon werden Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten, Verwaltungskosten und eine vereinfachte Einkommensteuer auf den Mietertrag subtrahiert. Das Ergebnis ist der Reinertrag, der durch den Kaufpreis dividiert die Nettorendite ergibt. In der Schweiz bewegt sich eine marktgerechte Nettorendite fuer Wohnrenditeliegenschaften typischerweise zwischen drei und vier Prozent, waehrend Gewerbeimmobilien hoehere Renditen erfordern, um das groessere Risiko zu entschaedigen.
Eigenkapitalrendite und Leverage-Effekt bei Schweizer Hypotheken
Durch den Einsatz von Fremdkapital entsteht ein Leverage-Effekt: Liegt der Hypothekarzins unter der Bruttorendite, steigt die Eigenkapitalrendite mit zunehmendem Fremdkapitalanteil. Bei einem Kaufpreis von CHF 800000, einem Eigenkapital von 20 Prozent und einem Hypothekarzins von zwei Prozent ergibt sich bei einer Bruttorendite von 3.75 Prozent eine deutlich hoehere Eigenkapitalrendite als die reine Objektrendite. Dreht sich das Verhaeltnis um und steigen die Zinsen ueber die Nettorendite des Objekts, wirkt der Leverage negativ und die Eigenkapitalrendite faellt unter die Nettorendite.
Leerstand, Unterhalt und Verwaltung als Kostentreiber
Die drei wichtigsten Kostengroessen nach dem Hypothekarzins sind Leerstand, Unterhaltskosten und Verwaltungskosten. Schweizer Experten empfehlen, einen Leerstand von fuenf Prozent als Puffer einzukalkulieren, auch wenn das Objekt aktuell vollvermietet ist. Unterhaltskosten von ein bis 1.5 Prozent des Kaufpreises decken laufende Reparaturen und die langfristige Substanzerhaltung ab. Verwaltungskosten von drei bis fuenf Prozent der Mieteinnahmen sind realistisch, wenn eine externe Hausverwaltung beauftragt wird. Wer selbst verwaltet, kann diesen Posten reduzieren, sollte aber den eigenen Zeitaufwand nicht vergessen.
Steuern auf Mietertrag in der Schweiz
Mieteinnahmen unterliegen in der Schweiz der direkten Bundessteuer sowie der Kantons- und Gemeindesteuer als Einkommen. Die effektive Steuerbelastung haengt vom Gesamteinkommen, dem Wohnsitzkanton und dem Zivilstand ab. Als vereinfachte Naehrung setzt dieser Rechner 25 Prozent Einkommensteuer auf die effektiven Mieteinnahmen an, was einem kombinierten Bund- und Kantonssteuereffekt bei mittlerem bis hohem Einkommen in typischen Schweizer Kantonen entspricht. Fuer eine genaue Steuerplanung sollte ein Steuerberater beigezogen werden, da die kantonalen Pauschalabzugsregelungen und Unterhaltsabzuege erheblich variieren.
Frequently asked questions
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite bei Mietobjekten?
Die Bruttorendite setzt die jaehrlichen Mieteinnahmen ins Verhaeltnis zum Kaufpreis und ignoriert alle Kosten. Sie dient als erster Vergleichswert zwischen verschiedenen Objekten. Die Nettorendite zieht zusaetzlich Leerstand, Unterhaltskosten, Verwaltungskosten und die Einkommensteuer auf Mietertraege ab. Nur die Nettorendite zeigt, was nach allen Aufwendungen tatsaechlich uebrig bleibt. In der Schweiz gilt eine Nettorendite von drei bis vier Prozent fuer gut gelegene Wohnobjekte als marktkonform, waehrend Gewerbeliegenschaften haeufig sechs Prozent oder mehr erzielen.
Wie hoch sollte die Eigenkapitalrendite bei einem Schweizer Mietobjekt sein?
Die Eigenkapitalrendite (Return on Equity) misst den Reinertrag bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital. Dank des Leverage-Effekts liegt die Eigenkapitalrendite bei teilfinanziertem Erwerb meist deutlich ueber der Nettorendite. In der Schweiz streben erfahrene Immobilieninvestoren eine Eigenkapitalrendite von mindestens fuenf bis acht Prozent an, um den Renditeaufschlag gegenueber risikoaermeren Anlagen wie Obligationen zu rechtfertigen. Bei sehr guenstigen Hypothekarzinsen kann die Eigenkapitalrendite auch bei moderater Bruttorendite attraktiv ausfallen.
Welche Unterhaltskosten sollte ich fuer ein Schweizer Mietobjekt einplanen?
Als Faustregel empfehlen Schweizer Immobilienexperten und der Hauseigentuemerverband (HEV) jaehrliche Unterhaltskosten von ein bis 1.5 Prozent des Kaufpreises. Bei aelteren Objekten oder nach aufwendigen Renovationen kann dieser Wert voruebergehend hoeher liegen, bei Neubauten tiefer. Zu den typischen Unterhaltskosten zaehlen Reparaturen, Malerarbeiten, Sanitaer- und Elektroarbeiten sowie die Erneuerung von Heizung oder Fenstern auf laengere Sicht. Dieser Rechner verwendet standardmaessig ein Prozent des Kaufpreises als Unterhaltsansatz, der individuell angepasst werden kann.
Wie wird der Mietertrag bei der Einkommensteuer in der Schweiz behandelt?
Mieteinnahmen aus Schweizer Liegenschaften sind als Einkommen steuerbar, sowohl bei der direkten Bundessteuer als auch bei den Kantons- und Gemeindesteuern. Abgezogen werden koennen die tatsaechlichen Unterhalts- und Verwaltungskosten oder alternativ eine Pauschalabrechnung. Die pauschale Abzugsmoeglichkeit betraegt je nach Kanton und Objektalter zehn bis zwanzig Prozent der Bruttomieteinnahmen. Dieser Rechner setzt vereinfacht 25 Prozent Einkommensteuer auf die effektiven Mieteinnahmen an, was einem kombinierten Bundes- und Kantonssteuereffekt bei mittlerem Einkommen in einem typischen Schweizer Kanton entspricht.