Den steuerpflichtigen Eigenmietwert Ihres Schweizer Eigenheims berechnen: kantonaler Satz, Steuerwert und Unterhaltsabzug in einem Schritt.
Steuerpflichtiger Eigenmietwert (CHF/Jahr)
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Eigenmietwert brutto
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Unterhaltsabzug
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Steuereffekt geschaetzt
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Effektiver Satz auf Marktwert
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Ihre Aufschlüsselung
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Was ist der Eigenmietwert und wie wird er berechnet?
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Mieteinkommen, das Eigenheimbesitzer in der Schweiz als Einkommensbestandteil versteuern muessen. Die Berechnungsgrundlage ist der kantonale Steuerwert der Liegenschaft, der ueblicherweise 60 bis 80 Prozent des Marktwerts betraegt. Darauf wenden die Kantone einen Satz von rund 2 bis 4 Prozent an. So ergibt sich beispielsweise fuer eine Liegenschaft mit einem Steuerwert von CHF 560000 im Kanton Zuerich (Satz 3.5 Prozent) ein Eigenmietwert von CHF 19600 pro Jahr.
Unterhaltskosten korrekt abziehen
Vom Eigenmietwert koennen Eigentuemer entweder die effektiven Unterhaltskosten oder den Pauschalabzug geltend machen. Der Pauschalabzug betraegt fuer aeltere Liegenschaften 20 Prozent des Eigenmietwerts und ist in den meisten Faellen einfacher zu handhaben. Effektive Kosten lohnen sich, wenn groessere Reparaturen oder Sanierungen angefallen sind. Wichtig: Nur werterhaltende Massnahmen sind abziehbar. Wertvermehrende Investitionen wie ein Anbau oder der Einbau einer Kueche reduzieren den Eigenmietwert nicht, erhoehen aber den Steuerwert der Liegenschaft langfristig.
Kantonale Unterschiede beim Eigenmietwert-Satz
Die Kantone setzen den Eigenmietwert-Satz eigenstaendig fest. Genf und die Waadt wenden rund 4 Prozent an, Zuerich, Bern und Basel-Stadt etwa 3.5 Prozent, Zug lediglich 3 Prozent. Dazu kommen unterschiedliche Bewertungsmethoden fuer den Steuerwert, sodass die effektive Belastung je nach Kanton und Liegenschaft erheblich variieren kann. Massgeblich ist immer die Schaetzung durch das zustaendige kantonale Steueramt. Die in diesem Rechner verwendeten Saetze sind Naeherungswerte fuer 2025 und dienen der Orientierung.
Politische Debatte um die Abschaffung des Eigenmietwerts
Die Besteuerung des Eigenmietwerts ist politisch umstritten. Kritiker sehen darin eine Mehrfachbesteuerung, weil Eigentuemer bereits beim Kauf Grundsteuern zahlen und auf die Wertsteigerung keine Rendite erhalten. Befuerworter argumentieren, dass die Steuer eine Gleichbehandlung mit Mietern sicherstellt, die ihren Mietwert nicht abziehen koennen. Ein parlamentarischer Gesetzesentwurf zur Abschaffung wurde erarbeitet, bisher aber noch nicht rechtskraeftig. Eigenheimbesitzer sollten sich daher weiterhin auf die bestehenden Regeln einstellen und die jaehrliche Deklaration sorgfaeltig vornehmen.