Geben Sie Darlehenshöhe, Zinssatz und Laufzeit ein. Der Rechner zeigt die monatliche Rate, Gesamtzinskosten und prüft die KIM-Verordnungskonformität.
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Baufinanzierung in Österreich
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Finanzierungsform in Österreich. Die monatliche Rate bleibt konstant, aber der Tilgungsanteil steigt und der Zinsanteil sinkt über die Laufzeit. Bei einem Fixzinskredit ist die Rate für die vereinbarte Bindungsfrist unverändert. Nach Ablauf der Fixzinsbindung wird zu den dann geltenden Marktkonditionen prolongiert oder refinanziert.
Rechenbeispiel
Ein Kredit von 280.000 Euro zu 3,5 Prozent Jahreszins über 25 Jahre ergibt eine monatliche Rate von rund 1.400 Euro. Die Gesamtzinsen betragen über die Laufzeit rund 140.000 Euro, also etwa 50 Prozent des Darlehens. Eine Laufzeitverkürzung auf 20 Jahre erhöht die Rate auf rund 1.624 Euro, spart aber rund 42.000 Euro an Zinsen.
KIM-Verordnung und Kreditvergabe
Banken in Österreich müssen seit August 2022 die KIM-VO einhalten. Das bedeutet: Eigenkapital mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, die Rate darf maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen und die Laufzeit darf 35 Jahre nicht überschreiten. Ausnahmen sind möglich, aber begrenzt. Prüfen Sie diese Grenzen, bevor Sie eine Kaufentscheidung treffen.
Frequently asked questions
Was ist die KIM-Verordnung und wie beeinflusst sie die Finanzierung?
Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungs-Maßnahmen-Verordnung (KIM-VO) gilt seit August 2022 in Österreich. Sie schreibt vor, dass Privatpersonen beim Immobilienkauf mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen, die Kreditrate maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen darf und die Laufzeit 35 Jahre nicht übersteigt. Die Verordnung wurde eingeführt, um eine übermäßige Verschuldung der Haushalte zu verhindern.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Laut KIM-VO müssen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital eingebracht werden. Dazu kommen noch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, Grundbucheintragung 1,1 Prozent, Maklergebühr bis 3,6 Prozent inkl. USt, Notarkosten). Insgesamt sollten Sie mit 25 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Gesamteigenkapital rechnen, um die Nebenkosten abzudecken.
Fixer oder variabler Zins bei der Baufinanzierung?
Fixzinsdarlehen bieten Planungssicherheit: der Zinssatz wird für 10, 15 oder 20 Jahre festgeschrieben. Variable Darlehen basieren auf dem EURIBOR plus Aufschlag und können steigen oder fallen. Nach dem Zinsanstieg 2022 bis 2024 sind Fixzinsvereinbarungen für die ersten 10 Jahre derzeit die populärste Wahl. Variable Finanzierungen lohnen sich, wenn die Zinsen in den nächsten Jahren fallen und man flexibel bleiben möchte.
Was ist eine Tilgungspause und wann ist sie sinnvoll?
Bei einer Tilgungspause zahlt man in den ersten Jahren nur die Zinsen, nicht den Tilgungsanteil. Das senkt die Anfangsrate, verlängert aber die Gesamtlaufzeit und erhöht die Gesamtzinskosten. Tilgungspausen sind sinnvoll, wenn in der Aufbauphase des Hausbaus oder bei einem Neubau die Mietkosten parallel laufen. Nach der Pause steigt die Rate deutlich, weil die volle Tilgung dann auf die verbleibende Laufzeit verteilt wird.