Calculadora de Amortizacao Antecipada em Portugal 2026
Calcule a poupanca em juros com amortizacao antecipada do credito habitacao em Portugal. Comissao de 0,5% taxa variavel, 2% taxa fixa. Reducao de prazo ou prestacao.
Calcule a poupanca em juros e a reducao de prazo ou prestacao ao realizar uma amortizacao antecipada no seu credito habitacao em Portugal.
Poupanca em juros (reducao de prazo)
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Comissao de amortizacao
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Nova prestacao (reducao prestacao)
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Reducao de prestacao mensal
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Retorno efetivo da amortizacao
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Como funciona a amortizacao antecipada em Portugal
A amortizacao antecipada consiste em pagar ao banco uma parcela adicional do capital em divida, para alem das prestacoes mensais regulares. Em Portugal, a lei estabelece comissoes maximas de 0,5% para taxa variavel e 2% para taxa fixa. Apos a amortizacao, o banco recalcula o plano de amortizacao com o novo capital em divida. O mutuario escolhe se prefere manter o prazo original (baixando a prestacao) ou manter a prestacao original (reduzindo o prazo).
Exemplo de amortizacao antecipada
Capital em divida de 150.000 EUR, TAN 3,5%, 25 anos restantes: a prestacao atual e cerca de 750 EUR. Ao amortizar 20.000 EUR (comissao variavel de 100 EUR), o capital fica em 130.000 EUR. Opcao A (reducao de prazo): mantem a prestacao de 750 EUR e o prazo reduz para cerca de 21 anos, poupando 4 anos de prestacoes e cerca de 12.000 EUR em juros. Opcao B (reducao de prestacao): o prazo mantem-se em 25 anos e a prestacao baixa para cerca de 650 EUR, poupando 100 EUR por mes, mas os juros totais poupados sao menores (cerca de 8.000 EUR).
Quando amortizar antecipadamente em Portugal
Considere amortizar quando tem capital disponivel (bonus, heranca, poupancas acumuladas) e a taxa do credito e superior ao retorno esperado de alternativas de investimento de risco equivalente. Em periodos de taxas altas (como 2022-2023 em Portugal), amortizar o credito pode ser mais vantajoso do que manter o capital em depositos a prazo ou outros produtos de baixo risco. Mantenha sempre um fundo de emergencia de 3 a 6 meses de despesas antes de usar capital para amortizacoes.
Frequently asked questions
Qual a comissao de amortizacao antecipada do credito habitacao em Portugal?
Em Portugal, a comissao maxima de amortizacao antecipada do credito habitacao e regulada pelo Decreto-Lei 74-A/2017. Para creditos a taxa variavel, a comissao maxima e de 0,5% do montante reembolsado antecipadamente. Para creditos a taxa fixa, a comissao maxima e de 2% do montante reembolsado, uma vez que o banco incorre em custos de cobertura do risco de taxa. Em 2023, o governo portugues suspendeu temporariamente a comissao para taxa variavel ate dezembro de 2023, como medida de apoio as familias durante o periodo de subida das taxas Euribor. Os bancos nao podem cobrar comissoes superiores a estes limites legais.
E melhor reduzir a prestacao ou o prazo ao amortizar antecipadamente?
Em Portugal, ao realizar uma amortizacao antecipada, pode optar por reduzir a prestacao mensal (mantendo o mesmo prazo) ou reduzir o prazo (mantendo a mesma prestacao). Reduzir o prazo gera sempre uma poupanca de juros superior, porque o capital fica amortizado mais rapidamente e os juros futuros (calculados sobre o capital em divida) sao proporcionalmente mais baixos. Reduzir a prestacao e util quando o objetivo e diminuir o esforco mensal para libertar rendimento disponivel. Para maximizar a poupanca financeira total, a reducao do prazo e a melhor opcao.
Quando compensa fazer uma amortizacao antecipada do credito habitacao?
A amortizacao antecipada compensa quando a taxa de juro do credito e superior ao rendimento que se obteria investindo o mesmo montante noutros ativos. Com um credito a 3,5% e investimentos a 2%, amortizar o credito equivale a um retorno garantido de 3,5%. Alem disso, amortizacoes nos primeiros anos do credito sao proporcionalmente mais vantajosas porque a componente de juros em cada prestacao e mais elevada. Deve tambem considerar o custo da comissao de amortizacao e o impacto no fundo de emergencia antes de decidir amortizar.
Posso amortizar parcialmente o credito habitacao em qualquer altura?
Sim, em Portugal pode amortizar parcialmente o credito habitacao em qualquer altura, pagando a respetiva comissao. A amortizacao parcial e comunicada ao banco com antecedencia (geralmente 5 dias uteis), indicando o montante a amortizar e a opcao de reducao de prazo ou reducao de prestacao. O banco enviara uma nova tabela de amortizacao apos o reembolso. Pode fazer amortizacoes parciais multiplas ao longo do prazo do credito, nao sendo necessario amortizar um montante minimo especifico, embora seja aconselhavel pagar pelo menos 1.000 EUR para compensar a burocracia associada.