Introduza os dados do seu credito habitacao para ver a decomposicao de capital e juro de cada prestacao ao longo do prazo, e o capital em divida em qualquer momento.
Prestacao mensal
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Juro no ano selec.
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Capital amortizado no ano
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Capital em divida (fim ano)
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% amortizado (acumulado)
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Como funciona a decomposicao capital e juro em Portugal
Em Portugal, o metodo frances e obrigatorio para o credito habitacao. Cada prestacao mensal divide-se em dois componentes: os juros calculados sobre o capital em divida no inicio do mes (taxa mensal = TAN / 12), e a amortizacao de capital que e o remanescente da prestacao apos o pagamento dos juros. Este mecanismo significa que no inicio do credito a maioria da prestacao vai para juros e muito pouco amortiza capital.
Exemplo de decomposicao pratico
Num credito de 200.000 EUR a 3,5% TAN a 30 anos, a prestacao mensal e de 898 EUR. No primeiro mes, os juros sao 583 EUR (200.000 x 3,5% / 12) e so 315 EUR amortizam capital. No ano 10, o capital em divida e cerca de 162.000 EUR: os juros mensais baixaram para cerca de 473 EUR e a amortizacao subiu para 425 EUR. No ultimo ano, a amortizacao representa mais de 97% de cada prestacao.
Estrategias para reduzir o custo do credito
Fazer amortizacoes antecipadas nos primeiros anos do credito maximiza a poupanca em juros. Em Portugal, para taxa variavel a comissao de amortizacao e de 0,5% do montante reembolsado. Pode optar por reduzir a prestacao ou reduzir o prazo: reduzir o prazo gera sempre uma poupanca de juros superior.
Frequently asked questions
O que e o metodo frances de amortizacao (MFI)?
O metodo frances de amortizacao, tambem chamado MFI ou sistema de anuidades constantes, e o metodo utilizado em Portugal e na maioria dos paises europeus para o calculo das prestacoes de credito habitacao. Neste metodo, a prestacao mensal mantem-se constante durante todo o prazo do emprestimo, mas a composicao interna varia: inicialmente, a maior parte da prestacao corresponde a juros calculados sobre o capital em divida (que e maior); com o passar do tempo, a parte de juros diminui e a parte de amortizacao de capital aumenta. Nos primeiros anos de um credito a 30 anos, pode ser que mais de 70% de cada prestacao corresponda a juros.
Porque e que os juros sao mais elevados no inicio do credito?
Os juros de cada prestacao sao calculados sobre o capital ainda em divida. No inicio do credito, o capital em divida e praticamante igual ao montante total financiado, por isso os juros mensais sao maximos. Por exemplo, num credito de 200.000 EUR a 3,5% de TAN, os juros do primeiro mes sao 200.000 x 3,5% / 12, ou seja, cerca de 583 EUR. Com uma prestacao de 898 EUR, apenas 315 EUR amortizam capital naquele mes. No mes seguinte, o capital em divida e 199.685 EUR e os juros baixam ligeiramente. Este efeito torna as amortizacoes antecipadas especialmente vantajosas nos primeiros anos.
Como calcular o capital em divida num determinado mes?
O capital em divida no mes k de um credito e dado pela formula: C(k) = M x (1 - (1 - (1+r)^(k-n)) / (1 - (1+r)^(-n))), em que M e o montante inicial, r a taxa mensal e n o numero total de prestacoes. De forma mais simples, pode pedir ao banco o plano de amortizacao, que lista o capital em divida apos cada prestacao. Este valor e fundamental para calcular a poupanca de uma amortizacao parcial antecipada ou o custo de rescisao antecipada do credito.
Qual e o impacto fiscal da decomposicao capital e juro em Portugal?
Em Portugal, para contratos de credito habitacao celebrados antes de 31 de dezembro de 2011, e possivel deduzir 15% dos encargos com juros ate um maximo de 296 EUR por ano no IRS. Para contratos mais recentes, este beneficio fiscal ja nao existe. A componente de amortizacao de capital nao tem qualquer beneficio fiscal direto. Para investidores em imoveis para arrendamento, os juros pagos ao banco sao uma despesa dedutivel a categoria F do IRS, reduzindo o rendimento tributavel das rendas.