Calcule a fiscalidade e rentabilidade do alojamento local em Portugal 2026. IRS Categoria B ou Categoria F, taxa turistica, taxas municipais e regime simplificado.
Calcule a rentabilidade liquida e a carga fiscal do seu alojamento local em Portugal para 2026, incluindo IRS em regime simplificado, taxa turistica e custos operacionais.
Rentabilidade liquida anual
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IRS estimado (Cat. B)
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Taxa turistica anual
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Rendimento tributavel (35%)
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Rentabilidade mensal media
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O seu detalhe
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Valor
Como funciona a fiscalidade do alojamento local em Portugal
O alojamento local (AL) em Portugal e tributado em IRS Categoria B (atividade empresarial). Em regime simplificado, aplica-se o coeficiente de 0,35 sobre o volume de negocios anual para determinar o rendimento tributavel. Isto significa que 65% das receitas sao assumidos como custos forfetarios. O operador de AL deve abrir atividade nas Financas (Categoria B), emitir fatura/recibo por cada hospedagem e entregar a taxa turistica ao municipio periodicamente (geralmente trimestral ou mensalmente).
Exemplo de rentabilidade de alojamento local
Para um AL com receitas de 25.000 EUR anuais e custos operacionais de 5.000 EUR (limpeza, consumiveis, plataformas): em regime simplificado, o rendimento tributavel e 25.000 x 0,35 = 8.750 EUR. A taxa marginal de 37% resultaria num IRS de cerca de 3.238 EUR. A taxa turistica para 180 noites com 2 hospedes em Lisboa seria 720 EUR. O rendimento liquido seria 25.000 - 5.000 - 3.238 - 720 = 16.042 EUR anuais, ou 1.337 EUR mensais.
Restricoes ao alojamento local em Portugal
Em 2023, o programa Mais Habitacao introduziu restricoes significativas ao alojamento local em Portugal: os municipios podem criar zonas de contencion onde nao sao emitidas novas licencas de AL; o direito de preferencia dos condominios foi reforc ado; e os AL existentes em habitacoes em copropriedade podem ser contestados pelos restantes condominios. Em Lisboa e Porto, a emissao de novas licencas de AL esta suspensa em muitas zonas. Antes de investir em AL, verifique as regras do municipio e do condominio onde o imovel se situa.
Frequently asked questions
Como e tributado o alojamento local em Portugal no IRS?
Os rendimentos de alojamento local em Portugal sao tributados na Categoria B do IRS (rendimentos empresariais e profissionais) e nao na Categoria F como o arrendamento de longa duracao. Em regime simplificado, aplica-se um coeficiente de 0,35 ao volume de negocios, o que significa que apenas 35% das receitas sao tributaveis (os restantes 65% sao considerados custos forfetarios). Sobre esse rendimento tributavel aplica-se a taxa marginal do IRS do titular. Por exemplo, para receitas de 20.000 EUR, o rendimento tributavel seria 7.000 EUR. O titular tambem paga Seguranca Social sobre o rendimento da atividade se for trabalhador independente.
E necessario registar a licenca de alojamento local em Portugal?
Sim, em Portugal e obrigatorio registar o alojamento local junto da camara municipal antes de iniciar a atividade. O registo e feito atraves do Balcao Unico Eletronico (BUE) ou presencialmente nos servicos municipais competentes. Apos o registo, o titular recebe um numero de registo nacional de alojamento local (RNAL) que deve ser indicado em toda a publicidade e plataformas de reserva. Em Lisboa, Porto e outras zonas de contencion designadas pelos municipios, podem existir restricoes adicionais ou ate moratoria para novos registos de alojamento local. O incumprimento das obrigacoes de registo pode implicar coimas entre 2.500 EUR e 25.000 EUR.
Qual e a taxa turistica cobrada no alojamento local em Portugal?
A taxa turistica (tambem chamada taxa municipal turistica ou taxa de dormida) e cobrada por muitos municipios portugueses aos hospedes de alojamento local por cada noite de estadia. Em Lisboa, a taxa e de 2,00 EUR por pessoa por noite (ate 7 noites), com excecao de criancas ate 13 anos. No Porto, a taxa e de 2,00 EUR por pessoa por noite. Em outros municipios como Cascais, Sintra e Faro, existem taxas proprias que variam entre 1 EUR e 3 EUR por pessoa por noite. Esta taxa e cobrada pelo operador ao hospede e entregue ao municipio, nao constituindo receita do operador mas gerando obrigacoes de liquidacao e entrega periodica.
O alojamento local e mais rentavel do que o arrendamento tradicional em Portugal?
A resposta depende do mercado local e da gestao. Em zonas turisticas como o Algarve, Lisboa ou Porto, o rendimento por metro quadrado do alojamento local pode ser 2 a 4 vezes superior ao arrendamento de longa duracao. No entanto, o alojamento local implica custos operacionais mais elevados: gestao das reservas (10-20% das receitas se subcontratado), limpeza entre estadas, consumiveis, manutencao mais frequente, e maior vacancia fora de epoca. Alem disso, a carga fiscal e diferente: o AL paga IRS em Categoria B, enquanto o arrendamento paga em Categoria F, e os custos dedutivel diferem. A rentabilidade real do AL deve ser calculada com receitas liquidas de taxas de plataforma, limpeza e custos operacionais.