不動産投資キャッシュフロー計算機 2026

Frequently asked questions

キャッシュフロー（CF）とキャッシュオンキャッシュリターン（CCR）の違いは何ですか？

キャッシュフロー（CF）は年間の実際の現金収支（家賃収入-ローン返済-諸費用-税金）のことです。CCR（キャッシュオンキャッシュリターン）は年間CFを投入した自己資金（頭金+取得諸費用）で割った利回りで、自己資金に対する実際の収益性を示します。例えば自己資金500万円で購入した物件が年間CF50万円を生み出すなら、CCRは10%です。利回り（NOI利回り）とCCRは異なる指標で、利回りはレバレッジを考慮せず物件全体の収益性を、CCRは実際に投じた資金に対するリターンを測ります。

不動産投資の「デットカバレッジレシオ（DCR）」とは何ですか？

DCR（Debt Coverage Ratio）はNOI（純営業収益）を年間ローン返済額で割った指標で、ローン返済能力を示します。DCR 1.0は収益とローン返済が均衡し、1.2以上あれば余裕があるとされています。金融機関は融資審査でDCRを重視しており、DCR 1.2から1.3以上を求める場合が多いです。例えばNOI120万円・年間ローン返済100万円ならDCR=1.2です。不動産投資ではCFだけでなくDCRも把握することで、金融機関から見た融資適格性を自己評価できます。

不動産投資のキャッシュフローがマイナスになる原因は何ですか？

CFがマイナスになる主な原因は、空室率の上昇、ローン返済額が家賃収入を上回る（過大借入）、想定外の修繕費、管理費・固定資産税などのコスト増加などです。特に新築時に設定した家賃が数年後に下落した場合や、築年数が経過して修繕費が増加した場合にCFが悪化することがあります。マイナスCFでも節税効果（減価償却による損益通算）が期待できる場合もありますが、毎月現金が出ていく状態を長期間続けることは家計リスクとなります。投資判断前に複数の空室率シナリオでCFをシミュレーションすることを推奨します。

不動産投資のローンはいくら借りるのが適切ですか？

不動産投資ローンの適正借入額の目安は、NOI利回りが借入金利を大幅に上回ること（プラスレバレッジ）、かつ空室率が多少上昇してもCFがプラスを維持できることです。一般的に物件価格の70%から80%のLTV（融資比率）が多く見られます。頭金を多く入れるほどCFは安定しますが、自己資金効率（CCR）は下がります。自己資金が少ない場合でもCFがプラスになるかシミュレーションし、金利上昇（1%程度）・空室率上昇（10%程度）のストレステストを行った上で投資判断することを推奨します。