不動産投資利回り計算機 2026

Frequently asked questions

表面利回りと実質利回りの違いは何ですか？

表面利回り（グロス利回り）は年間家賃収入を物件購入価格で割った単純な指標です（表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 購入価格 × 100）。一方、実質利回り（ネット利回り）は年間家賃収入から管理費・修繕費・固定資産税・保険料などの諸費用を差し引いたNOI（純営業収益）を、購入価格に取得時諸費用（仲介手数料・登記費用・不動産取得税など）を加えた総投資額で割ります。表面利回りは物件広告でよく使われますが、実質的な収益性は実質利回りで判断することが重要です。一般的に表面利回りより実質利回りは1%から2%程度低くなります。

日本の不動産投資の利回りの相場はどのくらいですか？

2026年現在、日本の主要都市の区分マンション（ワンルーム）の表面利回りは東京で3%から5%、地方都市で6%から10%程度が目安です。一棟アパート・マンションは東京近郊で5%から7%、地方で8%から12%程度の物件が多く見られます。実質利回りは表面利回りから1%から2%程度差し引いた水準となります。利回りが高い物件は空室リスクや建物の老朽化など、別のリスクが高い場合もあります。無理のない物件選びには実質利回り3%から4%以上を目安にする投資家が多いとされています。

キャッシュオンキャッシュリターンとは何ですか？

キャッシュオンキャッシュリターン（CCR）は、実際に投入した自己資金（頭金+諸費用）に対する年間キャッシュフロー（NOIからローン返済を引いた金額）の割合です。例えば頭金1,000万円で購入した物件が年間キャッシュフロー100万円なら、CCRは10%です。レバレッジ効果を考慮した実質的な自己資金利回りを把握でき、融資条件が異なる複数物件の比較に有効です。CCRが低い場合はローン返済負担が重く、空室率の上昇や修繕費の発生でキャッシュフローがマイナスになるリスクがあります。

不動産投資の節税効果はどのくらいありますか？

不動産投資の節税効果は主に減価償却費を活用した不動産所得の圧縮によるものです。新築鉄筋コンクリート造マンション（耐用年数47年）を3,000万円で購入した場合、年間約63万円の減価償却費が経費として計上できます。これが高所得者（税率33%など）の場合、年間約21万円の節税になります。ただし、減価償却が終わると節税効果がなくなること、売却時に減価償却累計額分が譲渡益として課税されること（税率20.315%）を理解した上で投資判断することが重要です。節税目的の不動産投資は本業の安定収入がある給与所得者に向いています。