Inserisci la plusvalenza realizzata dalla vendita dell'immobile: il calcolatore mostra subito l'imposta sostitutiva del 26% e l'importo netto che rimane.
Imposta sostitutiva
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Il tuo dettaglio
Aggiornamento in tempo reale| Voce | Importo |
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Come funziona la tassazione della plusvalenza immobiliare
Quando si vende un immobile entro cinque anni dall'acquisto, la plusvalenza realizzata (differenza tra prezzo di vendita e costo di acquisto documentato, comprensivo di spese notarili e lavori tracciati) costituisce reddito tassabile. Il venditore puo scegliere tra due regimi: la tassazione ordinaria IRPEF, in cui la plusvalenza si somma agli altri redditi e si tassano con gli scaglioni progressivi fino al 43%, oppure l'imposta sostitutiva del 26%, applicata direttamente dal notaio al rogito su richiesta del cedente.
L'imposta sostitutiva e definitiva: non entra nella dichiarazione dei redditi e non incide sugli scaglioni IRPEF degli altri redditi. Il notaio calcola l'imposta, la trattiene dal corrispettivo e la versa all'Agenzia delle Entrate entro il mese successivo al rogito. Per il cedente e un sistema semplice e spesso conveniente.
Esempio: 50.000 € EUR di plusvalenza
Su una plusvalenza di 50.000 € EUR, l'imposta sostitutiva del 26% e di 13.000 € EUR, quindi restano 37.000 € EUR netti. L'imposta sostitutiva del 26% si applica alla cessione entro 5 anni dall'acquisto, su richiesta al notaio al rogito, in alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria. L'abitazione principale e gli immobili ricevuti in successione sono esenti.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Plusvalenza realizzata | 50.000 € EUR |
| Aliquota imposta sostitutiva | 26% |
| Imposta sostitutiva | meno 13.000 € EUR |
| Plusvalenza netta | 37.000 € EUR |
Immobili esenti dalla plusvalenza
La norma (art. 67, comma 1, lettera b del TUIR) esclude dalla tassazione le plusvalenze derivanti da: abitazione principale, cioe l'immobile in cui il cedente o i suoi familiari hanno risieduto per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e vendita; immobili pervenuti per successione ereditaria, indipendentemente dalla data di acquisto originaria del defunto; immobili acquistati da oltre cinque anni, per i quali la plusvalenza non e mai tassabile. In questi casi non si deve optare per nessun regime: la plusvalenza e semplicemente fuori campo.
Imposta sostitutiva o IRPEF ordinaria?
Con la tassazione IRPEF ordinaria, la plusvalenza si somma al reddito complessivo dell'anno di vendita. Chi ha gia un reddito da lavoro o da pensione paga la plusvalenza allo scaglione marginale piu alto: 35% tra 28.000 e 50.000 EUR, 43% oltre i 50.000 EUR. L'imposta sostitutiva al 26% conviene quindi nella grande maggioranza dei casi pratici. La scelta si fa una volta sola al rogito: non e possibile cambiarla in sede di dichiarazione dei redditi.
Per chi ha un reddito complessivo molto basso (sotto i 15.000 EUR circa) e beneficia di detrazioni rilevanti, l'IRPEF ordinaria potrebbe risultare inferiore al 26%. In quel caso conviene non optare per l'imposta sostitutiva e dichiarare la plusvalenza nel quadro RL della dichiarazione dei redditi. Un commercialista puo verificare l'opzione piu conveniente prima del rogito.
Come si calcola la plusvalenza
La plusvalenza e la differenza tra il prezzo di vendita (corrispettivo percepito) e il costo fiscalmente riconosciuto, cioe il prezzo di acquisto piu le spese documentate: onorari notarili, imposte di acquisto (registro, ipotecaria, catastale o IVA), spese di intermediazione immobiliare, costi di ristrutturazione o miglioramento sostenuti dal cedente e documentati con fattura. Una documentazione accurata riduce la base imponibile e quindi l'imposta dovuta.