Introduce el precio de venta de tu vivienda habitual, el precio al que la compraste en su dia y el coste de la nueva vivienda en la que piensas reinvertir. La calculadora determina que parte de la ganancia queda exenta del IRPF y cuanto impuesto del ahorro tendrias que pagar por el resto.
Impuesto del ahorro a pagar
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Ganancia total
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Ganancia exenta
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Ganancia que tributa
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Impuesto del ahorro
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Tu desglose
Se actualiza al instante| Concepto | Importe |
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Como funciona la exencion por reinversion en vivienda habitual
Cuando vendes tu vivienda habitual y obtienes una ganancia patrimonial, esa ganancia normalmente tributaria en la base del ahorro del IRPF. Sin embargo, la Ley del IRPF establece una exencion importante: si reinviertes el importe total obtenido en la venta en la adquisicion de una nueva vivienda habitual, la ganancia queda completamente exenta. El plazo para realizar esa reinversion es de dos anos desde la venta, aunque tambien se aplica si la nueva vivienda se adquirio hasta dos anos antes de la venta.
Exencion parcial cuando la reinversion no cubre el precio de venta
Si el precio de la nueva vivienda es inferior al precio de venta de la antigua, la exencion solo es parcial. La fraccion exenta de la ganancia es igual a la proporcion entre el precio de la nueva vivienda y el precio de venta: ganancia exenta = ganancia total x (precio nueva vivienda / precio de venta). El resto de la ganancia tributa en la base del ahorro a los tipos progresivos del IRPF 2025, que van del 19% sobre los primeros 6.000 EUR hasta el 30% a partir de 300.000 EUR.
Ejemplo practico con los valores por defecto
Supongamos que vendiste tu vivienda habitual por 280.000 EUR, la compraste en su dia por 180.000 EUR y la nueva vivienda cuesta 300.000 EUR. La ganancia total es de 100.000 EUR. Como el precio de la nueva vivienda (300.000 EUR) supera al precio de venta (280.000 EUR), la reinversion es total y los 100.000 EUR de ganancia quedan completamente exentos: no hay impuesto a pagar. Si en cambio la nueva vivienda costara 210.000 EUR, la fraccion exenta seria 210.000 / 280.000 = 75%, es decir 75.000 EUR exentos. Los 25.000 EUR restantes tributarian al tipo del ahorro: los primeros 6.000 al 19% (1.140 EUR) y los siguientes 19.000 al 21% (3.990 EUR), para un total de 5.130 EUR.
Que debes tener en cuenta antes de aplicar la exencion
La exencion requiere que la vivienda vendida haya tenido la consideracion de vivienda habitual al menos durante tres anos continuados. Ademas, debes comunicar la intencion de reinvertir en tu declaracion del IRPF del ejercicio en que se produce la venta, aunque la reinversion todavia no se haya materializado. Si transcurren los dos anos sin haber reinvertido el importe comprometido, deberas presentar una declaracion complementaria e ingresar el impuesto que en su dia quedo exento, con los correspondientes intereses de demora. Consulta siempre a un asesor fiscal para verificar que tu situacion cumple todos los requisitos.