Confronta il costo totale dell'affitto con quello dell'acquisto su un orizzonte temporale scelto. Calcolo pre-tasse e senza costi di transazione: inserisci i tuoi dati e scopri quale opzione costa meno.
Confronta il costo totale dell'affitto con quello dell'acquisto su qualsiasi orizzonte. Calcolo pre-tasse, senza costi di transazione: solo la matematica pura.
Verdetto
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Costo affitto
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Costo acquisto netto
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Rata mensile mutuo
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Equita accumulata
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Voce
Importo
Esempio pratico: 250.000 euro di casa, 10 anni di orizzonte
Ipotizziamo un canone di 1.000 EUR al mese con aumento annuo del 2%, un immobile da 250.000 EUR con acconto di 50.000 EUR, mutuo al 4% su 25 anni, apprezzamento del 2% annuo, orizzonte 10 anni. La manutenzione stimata e pari all'1% del prezzo per anno. Tutti i valori sono pre-tasse e senza costi di transazione.
Voce
Importo (EUR)
Costo totale affitto (10 anni, +2%/anno)
131.396
Acconto versato
50.000
Rata mensile mutuo
1.056
Rate pagate (120 mesi)
126.720
Manutenzione stimata (1%/anno)
25.000
Valore futuro immobile
304.748
Saldo residuo mutuo
142.709
Equita netta
162.039
Costo netto acquisto
39.681
In questo scenario l'acquisto risulta meno costoso di circa 91.700 EUR sull'orizzonte di 10 anni. Il risultato cambia sensibilmente al variare del tasso del mutuo, del canone di affitto e dell'apprezzamento ipotizzato. Prova valori diversi nel calcolatore per vedere come si sposta il verdetto.
Come funziona il calcolo
Il costo affitto somma i canoni annui rivalutati: per ogni anno y da 0 a orizzonte-1, si calcola canone_mensile * 12 * (1 + aumento/100)^y. Il costo acquisto netto parte dall'acconto, aggiunge le rate pagate (rata * 12 * anni effettivi di mutuo nell'orizzonte) e una stima di manutenzione dell'1% del prezzo per anno, poi sottrae l'equita netta. L'equita netta e la differenza tra il valore futuro dell'immobile e il saldo residuo del mutuo. La rata e calcolata con la formula dell'annualita standard sul capitale finanziato. Il calcolo e pre-tasse: non include imposte di registro, IVA, IMU, IRPEF, detrazioni sugli interessi o qualsiasi altro effetto fiscale.
Frequently asked questions
Questo calcolo include le tasse?
No. Il confronto e pre-tasse e non include imposte di registro, IVA, IMU, IRPEF sugli affitti passivi, detrazioni sugli interessi del mutuo o qualsiasi altra voce fiscale. Lo scopo e confrontare la pura matematica finanziaria: quello che paghi di tasca tua, prima di qualsiasi effetto fiscale.
Perche l'acquisto puo risultare piu conveniente anche con rate alte?
Perche una parte della rata del mutuo riduce il debito residuo e il valore dell'immobile cresce nel tempo. Alla scadenza dell'orizzonte hai un'equita netta (valore futuro meno debito residuo) che sottrae al costo lordo dell'acquisto. Se l'equita e elevata, il costo netto dell'acquisto puo essere nettamente inferiore ai canoni totali pagati in affitto.
Quanto incide il tasso del mutuo sul confronto affitto-acquisto?
Il tasso del mutuo e la variabile piu sensibile del calcolo. Con un tasso del 4% e un immobile da 250.000 euro, la rata mensile e circa 1.056 euro su 25 anni. Alzando il tasso al 5%, la rata sale a circa 1.168 euro, con interessi totali piu alti e un costo netto dell'acquisto che cresce sensibilmente. In generale, se il tasso supera il tasso di apprezzamento atteso dell'immobile di piu di 3 punti percentuali, l'affitto tende a diventare piu conveniente su orizzonti brevi.
Il calcolo considera i costi di manutenzione?
Si. Il calcolatore include una stima di manutenzione pari all'1% del prezzo dell'immobile per anno, un parametro standard per immobili residenziali in Italia. Su un appartamento da 250.000 euro e un orizzonte di 10 anni, la manutenzione stimata ammonta a 25.000 euro. Questo valore non e modificabile nel form, ma e visibile nella voce "costo acquisto netto" che lo ingloba insieme all'acconto e alle rate pagate.