Confronta il costo totale dell'affitto con quello dell'acquisto su qualsiasi orizzonte. Calcolo pre-tasse, senza costi di transazione: solo la matematica pura.
Verdetto
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Costo affitto
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Costo acquisto netto
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Rata mensile mutuo
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Equita accumulata
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Valore futuro immobile
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Esempio pratico: 250.000 euro di casa, 10 anni di orizzonte
Ipotizziamo un canone di 1.000 EUR al mese con aumento annuo del 2%, un immobile da 250.000 EUR con acconto di 50.000 EUR, mutuo al 4% su 25 anni, apprezzamento del 2% annuo, orizzonte 10 anni. La manutenzione stimata e pari all'1% del prezzo per anno. Tutti i valori sono pre-tasse e senza costi di transazione.
| Voce | Importo (EUR) |
|---|---|
| Costo totale affitto (10 anni, +2%/anno) | 131.396 |
| Acconto versato | 50.000 |
| Rata mensile mutuo | 1.056 |
| Rate pagate (120 mesi) | 126.720 |
| Manutenzione stimata (1%/anno) | 25.000 |
| Valore futuro immobile | 304.748 |
| Saldo residuo mutuo | 142.709 |
| Equita netta | 162.039 |
| Costo netto acquisto | 39.681 |
In questo scenario l'acquisto risulta meno costoso di circa 91.700 EUR sull'orizzonte di 10 anni. Il risultato cambia sensibilmente al variare del tasso del mutuo, del canone di affitto e dell'apprezzamento ipotizzato. Prova valori diversi nel calcolatore per vedere come si sposta il verdetto.
Come funziona il calcolo
Il costo affitto somma i canoni annui rivalutati: per ogni anno y da 0 a orizzonte-1, si calcola canone_mensile * 12 * (1 + aumento/100)^y. Il costo acquisto netto parte dall'acconto, aggiunge le rate pagate (rata * 12 * anni effettivi di mutuo nell'orizzonte) e una stima di manutenzione dell'1% del prezzo per anno, poi sottrae l'equita netta. L'equita netta e la differenza tra il valore futuro dell'immobile e il saldo residuo del mutuo. La rata e calcolata con la formula dell'annualita standard sul capitale finanziato. Il calcolo e pre-tasse: non include imposte di registro, IVA, IMU, IRPEF, detrazioni sugli interessi o qualsiasi altro effetto fiscale.