Mensualité maximale au seuil de 35 % et capital empruntable selon le taux et la durée.
Capital empruntable
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Mensualité maximale
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Charges déduites
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Combien pouvez-vous emprunter ?
Votre capacité d'emprunt ne dépend pas d'abord du bien que vous visez, mais de ce que votre budget peut absorber chaque mois. Les banques raisonnent en taux d'endettement : la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. En France, le Haut Conseil de stabilité financière recommande de ne pas dépasser 35 % de taux d'endettement, assurance comprise. Ce plafond fixe une mensualité maximale, dont on retire les crédits déjà en cours, par exemple un prêt auto ou un crédit à la consommation. Le reste constitue la mensualité disponible pour un nouveau prêt, que l'on transforme ensuite en capital empruntable selon le taux et la durée retenus.
Exemple chiffré
Prenons un foyer avec 4 000 euros de revenu net mensuel, déjà 200 euros de charges de crédit, un taux annuel de 3,5 % et une durée de 20 ans. La mensualité maximale au seuil de 35 % vaut 4 000 x 0,35 = 1 400 euros, dont on retire les 200 euros existants, soit 1 200 euros disponibles. Convertie en capital sur 20 ans à 3,5 %, cette mensualité ouvre un capital empruntable d'environ 206 911 euros. Le tableau ci-dessous montre l'effet de la durée à mensualité disponible constante.
| Durée | Mensualité disponible | Capital empruntable (3,5 %) |
|---|---|---|
| 15 ans | 1 200 € | 167 860 € |
| 20 ans | 1 200 € | 206 911 € |
| 25 ans | 1 200 € | 239 701 € |
À mensualité égale, allonger la durée augmente nettement le capital accessible : passer de 15 à 25 ans fait gagner plus de 70 000 euros de capacité. En contrepartie, le coût total des intérêts grimpe fortement, car vous remboursez plus longtemps.
Comment le calcul fonctionne
Le calcul se fait en deux temps. D'abord la mensualité maximale, égale à 35 % du revenu net mensuel moins les charges de crédit existantes. Si vos charges dépassent ce plafond, la capacité est nulle. Ensuite la conversion en capital par la formule d'annuité inverse : capital = mensualité x (1 moins (1 + m) puissance moins n) divisé par m, où m est le taux mensuel, soit le taux annuel divisé par douze, et n le nombre de mensualités, soit la durée en années multipliée par douze. C'est l'inverse exact de la formule qui donne la mensualité d'un prêt à partir d'un capital. Les résultats sont bruts et hors assurance emprunteur : pensez à conserver une marge pour cette dernière, qui s'impute sur la mensualité disponible. Le taux saisi est une hypothèse de négociation, à confirmer avec votre banque.